L'assurance dommage ouvrage : informations pratiques et devis

L’assurance dommage-ouvrage est une police d’assurance qui s’adresse aussi bien aux particuliers, qu’aux professionnels.

Cette assurance a été introduite par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 de droit public et est obligatoire pour tous ceux qui font construire une maison ou font réaliser de gros travaux immobiliers.

C’est au maître d’ouvrage de souscrire cette garantie. Le contrat d’assurance dommages-ouvrage, parlons-en !

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La garantie dommage ouvrage dans la construction

Le maitre d’ouvrage est le particulier ou le professionnel qui fait construire un bâtiment, une maison, un appartement ou un autre type de bien immobilier. La garantie dommage ouvrage lui permet d’obtenir la réparation de son bien immobilier en cas de sinistre de nature décennale pendant une période de 10 ans à compter de la date de réception des travaux. Lorsqu’un sinistre engendre des dommages, cette garantie permet le remboursement des travaux de réparation relevant de l’assurance décennale. Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et avant le début des travaux de construction.

Pour information, l’assurance couvrant la garantie décennale est un contrat d’assurance obligatoire pour tous les maîtres d’œuvre. Rappelons que l’entrepreneur constructeur est responsable de plein droit des dommages causés et qu’il doit obligatoirement souscrire cette garantie avant l’ouverture du chantier.

Comme la garantie dommages-ouvrage, celle-ci est valable pour une période de 10 ans à compter de la date de réception de la maison et vient couvrir les travaux de réparation résultant de dommages qui remettent en cause la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à son utilisation. Le maître d’œuvre doit obligatoirement délivrer son attestation d’assurance à son client avant l’ouverture du chantier.

Pour simplifier le principe, le maître d’œuvre informe son assureur en cas de sinistre, ce dernier prend alors à sa charge l’ensemble des coûts liés à la remise en ordre de la construction, puis l’assureur se retournera vers l’entreprise responsable, vers le constructeur ou vers sa compagnie d’assurance afin d’obtenir son dédommagement et déterminer la responsabilité décennale de chacun.

Même si la souscription de l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, le défaut de souscription n’est pas sanctionné pénalement. En cas de revente du bien immobilier dans les dix années suivant la réception des travaux, le maître d’ouvrage reste redevable à l’égard des acquéreurs, de la garantie décennale.

En cas de malfaçons entrant dans le champ de cette garantie, c’est votre responsabilité initiale qui sera engagée et les prix de réparation peuvent être énormes. Si vous ne souscrivez pas cette assurance, cela peut constituer un frein à la vente, voir l’impossibilité de vente, si l’acheteur particulier doit financer son achat par l’intermédiaire d’un organisme financier. Le client potentiel pourra en profiter pour faire baisser le prix.

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire, mais surtout dans tous les cas indispensables, tant les litiges pour des dommages et malfaçons peuvent prendre du temps pour être jugés, sans compter l’intervention de l’expert et les frais de justice. Donc dans la pratique, cette assurance construction ne vient pas remplacer l’assurance décennale, simplement vous permettre d’éviter de très longues et très couteuses procédures pour obtenir l’application de la garantie décennale, que vous possédez pourtant de plein droit.

Les dommages couverts par la garantie dommage ouvrage

Vous l’aurez compris, la garantie décennale et la garantie dommage ouvrage sont des assurances complémentaires. Les deux garanties permettent de couvrir différents risques, à savoir les frais de réparation en cas de dommages affectant la solidité d’un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. D’après la loi, les dommages couverts par l’assurance dommage-ouvrage sont les suivants :

Pour couvrir les risques durant le chantier de construction comme les inondations et les incendies, il faut nécessairement souscrire d’autres contrats d’assurance.

Qui doit souscrire l’assurance dommage-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Il peut le faire pour son compte ou pour celui des futurs propriétaires.

Différentes catégories de maîtres d’ouvrage sont concernées par cette obligation et doivent payer l’assurance dommages-ouvrage, à savoir les promoteurs immobiliers et les lotisseurs, les constructeurs de maison individuelle en somme tous les professionnels qui sont non-bâtisseurs.

Les particuliers doivent également adhérer à cette assurance construction lorsqu’ils font réaliser des travaux importants ou lorsqu’ils endossent la casquette de coordinateur entre les différents artisans sur leur chantier de construction. Rappelons que dans tout contrat de louage d’ouvrage, il est obligatoire de mentionner la référence des assurances constructions.

Attention toutefois, les compagnies d’assurances sont particulièrement frileuses dans la pratique pour assurer des non-professionnels du bâtiment, et ceci en toute logique, une méconnaissance des métiers de la construction peut conduire à des erreurs qui auront de lourdes répercussions aussi bien financières, que sur le plan de la sécurité des occupants. Parfois, les entreprises d’assurance estiment tout simplement que les risques sont trop importants.

À noter également, que certaines personnes, physiques ou morales, sont exemptées de cette obligation d’assurance. On parle notamment de l’État, des personnes morales de droit public, des personnes morales assurant la maitrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat avec l’État et des personnes morales de droit privé dont l’importance économique leur permet d’assurer elles-mêmes le préfinancement des réparations qui font suite à un sinistre.

Quelle est la procédure de remboursement ?

Si le particulier détecte un sinistre relevant de la garantie décennale, il doit faire appel à son assureur et lui dresser une lettre de déclaration en recommandé avec demande d’avis de réception. La déclaration doit mentionner la date à laquelle les dommages sont apparus et ces derniers doivent être décrits. Il est très important de décrire la nature du sinistre et de rappeler son numéro de contrat.

Il faut également mentionner la date de réception de l’ouvrage et vos coordonnés. À noter que vous devez faire votre déclaration dans les 5 jours suivant la détection des dommages.

Pour que la procédure de remboursement fonctionne, il faut que la demande de mise en jeu de la garantie soit justifiée et que le montant du sinistre soit supérieur à 1830 euros. Lorsque la demande de mise en jeu de l’assurance est justifiée, l’assureur effectuera une expertise sur l’immeuble concerné. En principe, un dossier est traité en 225 jours. On compte 90 jours pour le traitement du dossier et 135 jours de délais supplémentaires pour l’offre d’indemnisation.

La première étape consiste à effectuer un rapport préliminaire. Pour cela, l’assureur nomme un expert indépendant pour convoquer les parties à analyser. Cette expertise a pour but de constater le dommage et sa gravité. L’expert a pour mission de reconnaitre la cause du sinistre et l’ampleur des dégâts dans le bâtiment. Une fois les informations nécessaires communiquées à l’assureur, celui-ci peut faire connaitre sa position sur la prise en charge du dommage. S’il refuse d’indemniser le dommage, il doit obligatoirement pouvoir le justifier.

Quant à l’offre indemnitaire communiquée par l’assureur, elle doit avoir un caractère provisionnel et son délai ne doit pas dépasser 135 jours. Les indemnités de l’assureur doivent comprendre les frais annexes nécessaires à la mise en œuvre des travaux et doivent évoquer les travaux faits par l’entreprise de construction d’origine. Il est de votre devoir de bien vérifier les conditions avant d’accepter l’appel et la proposition de l’assureur.

Enfin, on note que le versement de l’indemnité doit être fait dans les 15 jours suivant l’acceptation de la proposition par l’assuré. Si l’indemnité n’intervient pas dans ce délai, l’assuré a le droit d’engager les travaux et demander le remboursement directement à l’assurance dommages-ouvrage. Quoi qu’il en soit, ne faites pas exécuter les travaux de votre bien immobilier sans avoir suivi la procédure de remboursement, c’est-à-dire sans avoir fait votre déclaration et sans avoir obtenu un accord favorable de l’expert et de votre assureur.

Que faire si les compagnies d’assurances refusent de vous couvrir ?

Il existe une multitude de raisons qui peuvent justifier que les entreprises d’assurances ne souhaitent pas assurer les professionnels : manque d’expérience, antécédent de non-paiement, trop grand nombre de dommages... Les risques encourus par ces entreprises de construction et par un entrepreneur sont parfois trop importants, c’est pour cela que les assureurs refusent de les assurer.

Toutefois pour exercer votre activité de constructeur et d’entrepreneur, vous devez être assuré, ainsi vous pouvez faire appel au Bureau Central de Tarification (BCT Construction), qui désignera une compagnie d’assurance. Pour les particuliers, si aucune assurance ne souhaite vous accompagner dans votre projet, il serait plus sage de vous tourner vers un maître d’œuvre.

Faut-il souscrire une assurance dommage-ouvrage pour des travaux de rénovation ?

Avec le temps, il est nécessaire de faire des travaux de rénovation dans une habitation. Un simple rafraichissement en passant une couche de peinture ou en posant un nouveau papier peint pendant les premières années. Mais au fil du temps, il devient nécessaire de changer l’isolation, de remplacer le mode de chauffage, de mettre l’électricité aux normes ou encore de réaliser une extension. Ces travaux sont susceptibles d’affecter la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à destination.

Ces travaux sont normalement couverts par la garantie décennale du professionnel qui va œuvrer chez vous. Mais en tant que propriétaire devez-vous souscrire un contrat d'assurance dommages-ouvrage pour des travaux de rénovation importants ?

Tous les travaux de construction sont régis par la loi Spinetta, celle-ci est très claire : en cas de travaux dans le neuf ou la rénovation, le professionnel du BTP doit souscrire une assurance décennale et le maître d’ouvrage (donc vous), une assurance dommages-ouvrage.

Ainsi sur le plan légal, vous devez souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier. Le but ici étant la protection du consommateur, vous ne serez pas pénaliser légalement en cas d’absence de souscription à cette assurance. Mais s’il y a une malfaçon et que vous ne trouvez pas un accord avec l’entreprise qui a effectué les travaux, vous serez pénalisés dans l’ensemble des démarches pour obtenir un dédommagement.

Bien entendu, en fonction du type de travaux, vous prenez plus ou moins de risques et parfois vous pouvez compter sur votre assurance habitation pour couvrir les dégâts et faire intervenir les experts qui sauront trancher sur la responsabilité professionnelle de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Malheureusement ce n’est pas toujours suffisant, en raison des plafonds de remboursement et des franchises. Mais également en raison des délais qui peuvent être à rallonge.

Donc dans la mesure du possible et en fonction de la nature des travaux, souscrivez la garantie dommage-ouvrage ! Faites dès maintenant une demande de devis comparatif pour souscrire votre assurance dommages-ouvrage au meilleur tarif !

Tous les travaux de rénovation importants sont liés à des règlementations spécifiques. Pour ceux qui font des travaux de réfection de grande ampleur, il est obligatoire de faire installer une isolation thermique plus performante. En effet, depuis le 1er janvier 2017, il est obligatoire de mettre en place une nouvelle isolation et de se conformer à la règlementation thermique élément par élément.

Cette règlementation est définie dans l’arrêté du 3 mai 2007 et concerne tout ravalement de façade et toute réfection de toiture, dans la mesure où la façade se constitue de plus de 50% de béton, de ciment, de terre cuite ou de métal.

Quel est le tarif d’une assurance dommage-ouvrage ?

Pour un professionnel, le tarif moyen est de 5% de la valeur du bâtiment, dans une fourchette qui est de 2 à 8%, c’est pourquoi il est essentiel de comparer les tarifs. Il est nécessaire de considérer d’autres coûts du marché dans le cadre d’une construction neuve, en effet le contrat d’assurance dommage-ouvrage n’intervient qu’après la date d’achèvement et de réception des travaux. Ainsi tous les sinistres qui peuvent survenir pendant la durée du chantier ne rentrent aucunement dans le cadre de la garantie décennale.

Les professionnels peuvent se tourner vers l’assurance TRC, les particuliers devront souscrire un contrat d’assurance habitation.

En somme, le coût de l’assurance dommages ouvrage dépend du coût total de la construction, de l’étude du sol et de la souscription de garanties facultatives comme les garanties de bon fonctionnement ou des dommages immatériels après la réception du chantier. Vous l’aurez compris, le coût de la prime d’assurance est calculé en fonction du coût des travaux.

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