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La profession de marchand de biens intéresse de plus en plus de personnes, qui font le pas d'intégrer ce secteur professionnel en plein essor pour en faire leur métier. L'activité professionnelle de marchand de biens a de nombreux avantages. Le marchand de biens est un acheteur/vendeur dans l’immobilier. Il acquiert des biens tels que des immeubles, des locaux commerciaux, des maisons, des logements ou des parts de sociétés immobilières comme les SCI. Il réhabilite ces biens avec pour but de les revendre et de réaliser une plus-value. Le métier de marchand de biens est très différent de celui d’agent immobilier. La revente de biens immobiliers permet au marchand de biens de faire des bénéfices non négligeables.
La profession peut sembler simple, au premier abord. Cependant, exercer cette activité demande de répondre à des exigences, parmi lesquelles on note l’obligation de souscrire à des assurances. En effet, le marchand de biens, étant un vendeur professionnel, est responsable des biens qu’il place à la vente, notamment des vices cachés de ces biens. L'activité professionnelle de marchand de biens demande de collaborer avec plusieurs acteurs dans le BTP, car les biens achetés pour être revendus sont, la plupart du temps, en mauvais état et exigent une entière rénovation.
Le marchand de biens peut aussi être amené, dans certaines occasions, à acheter des terrains nus pour y construire des immeubles qu’il mettra en vente par la suite. L'activité de marchand de biens implique donc des risques de ne pas livrer aux clients des produits finis qui sont aux normes. Souscrire à des assurances permet au marchand de biens d'être protégé en cas de litige, notamment si sa responsabilité professionnelle et/ou civile est engagée. Voyons, dans cet article, les trois principales assurances auxquelles le marchand de biens peut et doit souscrire, ainsi que d’autres types d’assurance pouvant l’aider dans son activité.
Dans le cadre de l'activité professionnelle de marchand de biens, la souscription à l'assurance décennale n’est pas obligatoire dans tous les cas de figure. La garantie n’est demandée que si le marchand de biens agit en tant que maître d'œuvre pour restaurer ou construire le bien. Si le marchand de biens fait appel à un bureau d'études ou à un maître d'œuvre, il n’est pas obligé de souscrire à l'assurance décennale. En revanche, lorsque le marchand de biens est aussi celui qui conçoit intégralement le projet, il est alors tenu par la loi de souscrire à la garantie décennale.
L’assurance décennale protège le marchand de biens, s’il survient, à la suite de travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement, des dommages qui peuvent menacer la solidité de l’ouvrage (ainsi que les biens d'équipement indissociables de l’ouvrage) ou le rendent impropre à sa destination. Les dommages couverts par la garantie décennale incluent les défauts d’isolation des combles, les fissures importantes dans les murs ou dans les fondations, un plancher qui s’affaisse, un problème dans l'évacuation des eaux usées, les fuites de canalisation, ou un effondrement de la charpente, par exemple.
Le tarif de l’assurance décennale est fixé en proportion au chiffre d’affaires réalisé par le marchand de biens. Le devis est aussi établi par rapport à différents critères tels que la nature des travaux à entreprendre (notamment s’il s’agit d’une rénovation ou d’une construction), la localisation géographique du chantier, l'expérience professionnelle des ouvriers et du marchand de biens lui-même (sont aussi pris en compte ses antécédents), la taille de l’entreprise, et les options choisies dans le contrat. Il est rare que le tarif excède 4% du chiffre d’affaires.
Le marchand de biens doit obligatoirement souscrire à l'assurance dommages ouvrage. La loi Spinetta stipule cette obligation légale pour tout professionnel du secteur de la construction. Le marchand de biens, faisant partie de cette catégorie, n'échappe pas à cette obligation. Malgré sa nature contraignante, l’assurance dommages ouvrage est un véritable atout pour le marchand de biens. Cette assurance couvre les malfaçons et les vices qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage (comme, par exemple, les défauts d’isolation des combles, les fissures dans les murs, ou encore la mauvaise évacuation des eaux usées).
Les compagnies d’assurance sont libres de fixer le coût de l’assurance dommages ouvrage pour marchand de biens. Généralement, les assureurs prennent en compte les facteurs tels que le type de travaux à effectuer, la qualification des ouvriers travaillant sur le chantier, ou encore le type de bien dont il est question (maison, appartement, immeuble etc). Ainsi, une assurance dommages ouvrage pour une maison individuelle peut atteindre 6 500 euros, alors que pour d’autres types de biens, l’assurance peut coûter jusqu'à 11 000 euros.
Cette assurance n’est pas obligatoire pour le marchand de biens. Ceci dit, il est fortement recommandé de souscrire à l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) pour marchand de biens. L’activité professionnelle comporte des risques pour autrui et le marchand de biens sera tenu pour responsable des dommages causés aux tiers dans le cadre de ses opérations.
La souscription à l'assurance RC Pro permet au marchand de biens d'être couvert pour les sinistres causés par les négligences, les maladresses, les omissions, les imprudences, les maladresses, les erreurs d'appréciation, les vices cachés, entre autres. L’assurance RC Pro garantit la prise en charge financière des travaux de réparation, ainsi que le dédommagement d’éventuelles victimes, pour les préjudices dans le cadre de l'activité professionnelle.
Le prix de l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle est fonction de plusieurs critères. Le chiffre d’affaires, la taille de l’entreprise, les options choisies, les franchises et les indemnisations auront une influence sur le coût de l’assurance. Il faut prévoir un minimum de 1 500 euros pour cette assurance.
D’autres types d'assurances peuvent aider le marchand de biens à protéger son activité professionnelle. L’assurance multirisque professionnelle est une assurance obligatoire pour tout marchand de biens qui exerce à son propre compte. Cette assurance couvre les dommages de locaux et d’actifs professionnels menant à une perte d’exploitation. L’assurance protection juridique n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile en cas de litige porté devant les tribunaux, car elle couvre les frais légaux (frais de comparution et de défense).
L’assurance véhicule professionnel est obligatoire si le marchand de biens utilise un véhicule de fonction. Cette assurance couvre les sinistres survenant lors des déplacements professionnels. Si le marchand de biens travaille seul, il lui est recommandé de souscrire à une mutuelle pour indépendant pour ses frais de santé, ainsi qu’à une prévoyance santé pour pouvoir bénéficier d'indemnités journalières en cas d’arrêt de travail prolongé ou d’invalidité. Si le marchand de biens embauche des salariés, il sera obligé de souscrire à une mutuelle d’entreprise dès le premier salarié embauché, pour couvrir les frais de santé.
Le marchand de biens est un professionnel qui porte deux casquettes : celle du vendeur et celle du constructeur. Il a donc plusieurs responsabilités à assumer vis-à-vis de ses clients, de par sa qualité de commerçant et éventuellement de par son statut de constructeur. En tant que vendeur, le marchand de biens doit fournir à ses clients un produit qui correspond à ce qui a été établi dans le contrat de vente. S’il y a des défauts de conformité, le marchand de biens verra sa responsabilité engagée, même s’il n’a pas lui-même construit le bien vendu.
Ainsi, le marchand de biens doit répondre des vices cachés dans le bien qu’il a vendu. Il n’a pas le droit d’avoir recours à quelconque clause d’exclusion pour se soustraire de ses responsabilités, et ne peut en aucun cas plaider l’ignorance. Le marchand de biens est donc lié juridiquement et peut faire face à une condamnation de paiement de dommages et intérêts s’il y a litige. Le marchand de biens a donc tout intérêt de fournir à ses clients l’assurance que le bien vendu est solide et conforme. Les assurances sont particulièrement utiles pour donner ce confort.
Il est recommandé au marchand de biens de ne pas négliger de souscrire aux assurances. Le marchand de biens doit prendre le temps de demander des devis, d’analyser toutes les offres et de les comparer afin de trouver la meilleure combinaison possible en termes de prix et de couverture adéquate.
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