La garantie décennale est obligatoire, pour toute construction neuve ou rénovation d'ampleur. Pourtant, il arrive qu'une maison soit construite sans assurance, notamment dans le cas d'une auto-construction.
Dès lors, comment vendre une maison sans garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les sinistres les plus graves, survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Les sinistres ainsi couverts sont ceux :
Les entreprises du bâtiment ont l'obligation de souscrire une garantie décennale. Mais qu'en est-il du particulier construisant lui-même sa maison, effectuant des travaux d'agrandissement, de surélévation, de rénovation lourde ? Le particulier réalisant des travaux peut être qualifié de constructeur et être redevable à ce titre de la garantie décennale vis-à-vis de l'acquéreur de sa maison.
À savoir : la garantie décennale fait peser une présomption de responsabilité sur le constructeur. En présence d'un désordre important, le nouveau propriétaire n'a donc pas à prouver une faute de l'ancien.
Le professionnel du secteur de la construction (promoteur, architecte, artisan...) n'a pas le droit de vendre un bâtiment à usage d'habitation, sans décennale. S'il ne respecte pas cette interdiction, il commet un délit puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 75.000 € et d'une peine de 6 mois d'emprisonnement maximum (article L243-3 du Code des assurances).
Un particulier ne peut pas être poursuivi au pénal, s'il vend une maison sans décennale, sous réserve qu'il ait fait construire le bâtiment pour l'occuper. Cependant, en l'absence d'assurance, l'acquéreur peut renoncer à l'achat ou demander une réduction du prix de vente, s'il apprend que la maison est vendue sans garantie. À ce sujet, notez qu'en cas de vente d'une maison de moins de 10 ans, le notaire a l'obligation de vérifier la présence d'une décennale.
Même s'il a connaissance de l'absence de garantie décennale, l'acheteur d'une habitation peut demander réparation d'éventuels dommages auprès du vendeur, que celui-ci soit un professionnel ou un particulier.
Pour se prémunir d'un tel recours, des juristes conseillent de faire rédiger par le notaire dans la promesse puis dans l'acte de vente une clause de "vente sans garantie légale" et une clause de "vente faite sans garantie légale aux risques et périls de l'acheteur".
Il faut, tout d'abord, noter que ces clauses ne s'appliquent pas, si le vendeur s'est rendu coupable de dol, c'est-à-dire s'il a manœuvré, menti ou intentionnellement caché un élément important à l'acquéreur (article 1137 du Code civil).
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 3 mars 2010, que le vendeur, responsable des dommages constatés sur un fondement décennal (article 1792 du code civil), ne pouvait s'exonérer de toute responsabilité, en invoquant la clause de non-garantie des vices cachés mentionnée dans l’acte de vente.
Pour éviter de devoir régler la réparation des dommages et les frais annexes, tel le relogement du nouveau propriétaire, le particulier effectuant des travaux importants peut souscrire une assurance dommages-ouvrage, avant le début du chantier.
Une autre solution consiste à attendre un délai de 10 ans, avant de vendre sa résidence. Attention, ce délai de 10 ans court à la date d'achèvement des travaux.
